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评论:调控密集出台 楼市“速冻”效应将显现

  调控年年有,今年特别多。据统计,9月30日以来的2个月,24个城市总共出台了50多个楼市调控新政。算上11月29日的调控,上海已是梅开三度了,“沪几条”不重要了,反正你只要记住,上海楼市调控的脉络就是限购限贷不断“加码”。事实上,深圳、南京、杭州等走的也是一样的路子。

  限购限贷还是原来的配方、熟悉的味道。尽管强调要“一城一策”,但在“资产荒、水汪汪”的年代,要管住泡沫还真离不开它们!限购限贷有三方面作用,一是抬高需求的准入门槛,强行打掉一部分需求;二是买房要投入更多自有资金,空手套白狼的一边儿去;三是资金成本不再廉价。

  事实上,这三个方面掐住了楼市的七寸——资金和杠杆。2015年以来,基本面悲观,楼市却逆势走高,热点城市房价涨了50%左右,深圳房价翻了一倍。史无前例的暴涨,完全要拜资金和杠杆所赐。CPI组成权重不合理,通胀被低估,银行房贷免利润奉上,杠杆成了收益率的放大镜。

  国人对金钱和财富的追求,胜过科技探索和研究。获得财富不外乎三条路径,出卖劳动力、务农和工商活动、金融投资。近年来,通过金融投资致富,不管在理念还是实践上,国人都将其演绎到极致,普及成全民运动。任何一个领域的投资,做着做着,就成了杠杆支持下的投机炒作了。

  充足且低成本的杠杆,实乃房价的助推器,国人怎么能错过?结果就是,楼市出现类似于股市的高换手率。2015年,深圳二手房流转率高达8%,京沪也达到4%-5%。不动产交易周期很长,却能创造出如此高的流转率,意味着市场情绪极其高昂,大家趋之若鹜、资金快进快出。

  低成本杠杆叠加高流动性溢价,房价涨幅及收益率将“秒杀”任何资产,资金和投资者参与率快速增长。今年以来,每月1万亿左右的信贷投放,进入楼市的约占一半,新增房贷/新增商品房销售额(50%)达到美国次贷危机前的水平,影子银行也大力接济楼市,这就是房价暴涨的基本逻辑。

  冻结进入楼市的流动性,降低资产流转率,房价上涨的原动力也就减弱了。限购直接将楼市池子中的流动性抽出一部分,限贷紧缩杠杆率,既有抽出流动性的作用,又有降低流动性溢价的作用。特别是,像“认房又认贷”这样的措施,直接将杠杆推动和房价上涨的循环链条剪断。

  即便全社会资金面没有变化,但楼市流动性、杠杆率、流转率全部受到抑制,资金面结构性地收紧了,资金价格也将开始上涨。11月,全国首套房平均利率为4.45%,为今年以来首次回涨,这是近期楼市调控的结果。由此,不断收紧限购和限贷,房价上涨的动力也就不断衰减。

  今年以来,楼市过度繁荣带来三个负外部效应,金融加速器效应下的货币过度投放,实体经济“被虹吸”后的结构扭曲,资产泡沫化后的系统性风险预期。近期人民币贬值,已成为楼市过度繁荣后的一个风险“出口”。防风险已取代稳增长,成为经济新主题,当前的调控并非是终点。

  高地价助推高房价的问题正在缓减。最近,前期拿地激进的一些开发商,明显感受到了风险和压力,融信、泰和、融创等之前借助杠杆拿地的地产新锐,悄然退出了土地市场。被称为地产界“老司机”的孙宏斌,近日告诫,不要低估这次楼市调控的严峻性,再怎么重视都不为过。

  对于下一步楼市调控,管理层提出“丢掉幻想、端正态度”,并将“房价是否逐月环比下跌”作为未来问责地方政府的简明标准。不用担心,只要限购限贷政策到位、执行坚决,不出现“跑冒滴漏”,将资金和需求冷冻,外面的人进不去、里面的人出不来,房价继续上涨的可能性不存在。目前,热点楼市成交和供应均出现50%左右的下跌,甚至降至2010年以来的新低,这是楼市被速冻的结果。用不了多久,房价就全面下跌了。

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